导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(几近是什么意思，几近什么意思拼音jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质几近是什么意思，几近什么意思拼音小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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