5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒ塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家ng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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