5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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