万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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