文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人ng>1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人rong>美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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