导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　女生工资多少算正常，女生工资多少算正常地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住女生工资多少算正常，女生工资多少算正常宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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