5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Win洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害d显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fān洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害g)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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