导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁50g是几两 50g是一两吗和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接(50g是几两 50g是一两吗jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(g50g是几两 50g是一两吗ǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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