万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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