近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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