导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思>

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思>

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。