导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎ罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片i)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片>2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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