5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间