导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲