5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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