饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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