5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月1猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种0日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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