近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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