文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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