“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销售情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内(nè1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米i)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩(kuò)张速度(dù)让人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提(tí)高(gāo)到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确实会更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而然(rán)就具有天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商(shāng)银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回(huí)报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一(yī)一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地(dì)产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的(de)中游环(huán)节，其(qí)上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内(nèi)上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加(jiā)了(le)持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米