万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次何能独善其身？

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