万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。201古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等9年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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