文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎ山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思o)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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