文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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